【作者】 黄巧莲，厦门医学院马克思主义学院讲师。
党的十九大报告提出，加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移。
小区是城市的基础性单元，是居民生活的主要场所；小区治理是城市社区治理的最后一百米。近年来，一些城市小区内部管理混乱、矛盾纠纷增多、安全隐患突出等问题频频见诸报端，严重的甚至导致小区治理陷入瘫痪，直接影响居民群众的安全感和幸福感。如何进一步创新完善治理机制，在城市小区中实现行政性权力与市民力量的合作管理，最终使小区公共利益达到最大化，实现“善治”，是当前城市小区治理面临的最迫切的问题，也是全面深化改革、推进国家治理体系和治理能力现代化的应有之义。
小区治理的难题
20世纪90年代，我国住房制度改革以来，城市住房基本以商品房为主导，小区的治理也从行政性管理逐步转变为业主自治管理。伴随着这一进程，各类矛盾纠纷明显增多。
笔者对东南沿海具有代表性的X市近年来涉及小区治理的投诉和涉诉纠纷进行统计和实证研究，发现该市此类投诉和纠纷增长较快，并呈现如下特点：
在涉小区治理的投诉方面，受理总量大幅增加。
在涉小区治理的诉讼纠纷方面，案件数持续上升。
这些问题是从行政力量包揽城市社区治理向小区业主自治转变过程中显现出来的阶段性问题，也是自治组织自身运作存在的问题。
目前，我国城市小区的治理有多方参与，但由于立场不同，形成复杂的博弈，加之各项运作机制不完善，使公共利益容易被忽视甚至侵犯，最终导致一些小区治理的失范与无序。
当前我国城市小区治理的主要参与主体
我国城市小区治理主体演变过程，伴随着计划经济体制向市场经济体制的转轨，适应城市居民的住宅产权变化，住宅从单位分房变成“房改房”，直至商品房小区成为城市居民住宅的主要形式，经历了从公共权力主导的“一元治理”，向政府、业主、市场的“多元力量参与治理”转变，从“行政导向”转变为“服务导向”，治理重心也不断下沉，基本上形成了行政性力量推动下，积极发挥业主自治作用，依靠市场化运作管理的模式。
这一治理模式存在业主自治力量、行政性力量和市场化力量三大主体。
自治性组织：小区业主大会与业委会、社区居委会。
商业性组织：物业管理公司。
行政性组织：街道办、行政主管（执法）部门。
当前小区治理中存在的问题与困境
（一）业主参与小区治理的积极性和参与度不足
（二）业主委员会的缺失与治理能力不足
（三）物业公司事实上垄断小区治权
（四）行政权对小区治理的缺位
（五）社区居委会自治职能弱化
完善我国城市小区治理机制的路径
通过以上涉及小区治理的三大类主体及现存问题的分析可以得出，小区治理不畅失效问题比较突出，各相关主体虽都有职责但主动作为不够，各自为政、工作缺位和推诿扯皮现象严重。
这其中最重要的原因就是三者之间缺乏有效核心主导力量和多元参与的整合机制。而从权责一致的角度看，业主是小区房屋产权人，基于《物权法》规定的建筑物区分所有权享有对专有部分以外的共有部分共同管理的权利，而行政力量主要是基于维护社会公共利益和保障小区实现依法有效自治而介入的，市场化力量物业公司则是受小区业主委托行使具体经营权的。全体业主作为利益共同体理应承担小区自我管理、自我服务的主导责任。
从经济社会发展阶段看，我国正加快统筹推进“五位一体”总体布局、协调推进“四个全面”战略布局，社会主义市场经济体制日益健全，法治体系和社会治理体系更加完善，社会自我管理、自我服务的意识和氛围浓厚，居民自治的政治、经济、社会和法治环境更加具备。
从国家改革要求看，围绕实现国家治理体系和治理能力现代化，党的十九大报告提出，打造共建共治共享的社会治理格局。加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。
因此，新时期我国城市小区治理目标，就是构建以业主自治为主导的多元协同治理机制。
*确立业主自治力量在小区治理中的主角和主导地位*
——突出小区党建引领，凝聚业主参与小区治理的合力。
小区自治力量未能充分发挥主导作用的根本原因在于,缺乏一个强有力的协调力量，而党的组织具有天然的政治优势和联系群众优势，能够有效拓宽组织动员的广度和深度，特别是在当前全面推进党的建设的背景下，更应该发挥基层党建在城市小区治理中的政治引领和组织优势。应该在街道党工委和社区党组织的指导下，积极推行小区党建工作。组织小区党员、物业公司党员、业委会党员和到小区报到的在职党员等组成基层党支部，并积极推荐符合条件的小区党组织成员参选业委会委员，提倡符合条件的小区党组织书记通过法定程序兼任业委会主任。通过小区党组织成员和业委会成员的“交叉任职”，切实加强党组织对小区治理的引领和监督。推动小区党支部在小区治理中，发挥引领发动作用、示范带头作用和协调联动作用。通过发挥小区党支部资源整合、宣传动员、民主管理等方面的作用，实现党组织在推动业委会与物业公司、居民之间的沟通协调与良性互动；通过发挥小区党支部与本小区党员的模范带头作用，推动党员居民积极投身小区治理，自觉遵章守法，主动抵制各种违法违规行为，从而带动小区其他居民共建共治；对于小区中需要多方协同的事项，党组织可以发挥协调行政性组织、自治性组织和市场化组织的功能，协调解决小区治理中的重大决策、环境管理、矛盾纠纷化解等方面的问题。
——加快推动业委会的全覆盖与专业化、职业化建设。
业委会是业主自治的最主要力量，承担着监督物业公司依照合同约定做好小区治理、协调小区内外管理事务、调解小区各类矛盾纠纷等职能。因此，一方面应由街道办事处牵头，推动所有小区均成立业委会，建立业委会职责清单、议事规则、日常办公、内外监督、定期报告、培训宣传等一系列机制；由社区居委会为主负责指导督促业委会正常开展工作。另一方面，鉴于业委会工作需要花费大量精力，还需要一定的技术性，应强化小区业委会的职业化和专业化。首先，明确业委会成员任职条件及退出机制。参选业委会成员必须具备相应的服务和管理能力，不得有违法、违规和失信等不良记录；其次，明确给予业委会成员市场化报酬机制。市场化是目前小区治理的主要支撑，适当的报酬有利于选聘合适的人选参与业委会，也有利于成员专注履职，并接受监督；再次，明确业委会的工作质量标准和考核机制。设定业委会的工作内容和标准，并通过业主大会或者引入第三方评价方式，对业委会的工作进行量化考核，确保业委会服务质量。
——深入发动小区其他自治力量的多元共治。
城市小区除了业委会这一正式组织之外，还存在可供挖掘的丰富自治资源，这些资源往往在小区治理中被忽视，或者作用未能得到充分发挥。这些资源包括居住在本小区的小区老人会、楼栋长、退休老干部、人大代表、政协委员和各类社会组织，等等。但这些分散的资源，往往缺乏发挥作用的平台。因此，在小区治理过程中，应通过小区党组织、业委会和物业公司，充分利用互联网等现代技术，搭建共建共治平台，建立沟通联络和购买服务等机制，发挥他们在小区对外协调、内部治理、邻里纠纷化解、环境卫生监督、小区治安巡防等方面的作用。
*强化行政性力量在小区治理中的支撑和保障作用*
——明确街道办事处在城市小区治理中的指导和管理职责。
对街道办的职责进行细化，并由上级部门和小区居民（业主大会、业委会）、辖区人大代表和政协委员等共同监督其执行。这些职责至少应包括三个方面：第一，组织指导辖区内的小区成立业主委员会，这是实现小区自治的前提。街道办应明确自身组织和指导的定位，发挥外部推动和程序把关的作用，但不能以行政力量强行指定业委会成员，更不能干预小区业主的正常自治行为；第二，及时回应小区居民的诉求，在小区治理中存在难以通过自治力量解决的事项时，街道办事处应当主动依职权解决或协调其他行政性力量（如城管、房管、环境等部门）予以解决，包括在业主与开发商、与物业公司协商协调无解的情况下的适时介入等；第三，监督小区自治力量与市场化力量的履职，即代表公权力监督小区的业主大会、业主委员会和物业公司是否依法合理履行自身的职责，发现上述主体履行职责出现偏差时，及时予以监督和纠正。
——明确小区治理中相关行政机关的执法管理职责。
小区治理牵涉的行政机关特别是执法部门很多，包括城管、市场监管、卫生、环保、园林等部门，必须明确这些机关在处理小区治理中的责任清单，并对这些责任进行行政、社会、司法、居民等各方面的监督，督促相关部门真正履行小区治理中的职责，增强法律法规在小区的执行力，切实有效地为小区实现良性自治提供有力的执法保障。本文研究范本X市出现的许多涉小区方面的投诉，就是相关行政机关未能及时有效解决居民诉求引发的。
*发挥社区居委会对小区治理的服务和监督职能*
社区居委会虽然不是一级行政机关，但现实中承担的街道办下沉的行政管理事务繁多。
应着力推进社区治理体制改革，精简社区承接行政事务并建立准入制度，为社区工作减负，实现社区居委会作为最贴近小区的公共服务力量，“精简自身的行政职能，强化自身的服务职能”，去行政化、机关化，有效利用社区治理资源，协助街道和牵头组织深入一线开展服务和监督工作，包括组织治安巡防、法律服务、就业帮扶、健康医疗等力量进小区，并对小区治理中各种组织履职情况进行监督，比如，业主委员作用发挥、物业日常管理（保洁、治安、维序、服务等）情况，及时帮助协调解决小区自身难以解决的问题等等，定期形成评价报告，定期向居民通报，接受业主监督。
*规范完善市场化力量的管理和评价机制*
——完善物业公司的准入与退出机制。
物业公司的准入与退出是市场化力量在小区治理中有效充分发挥作用的前提。小区治理的许多问题来源于物业公司缺乏相关资质和服务的能力。因此，行业主管部门应当加强对物业公司资质的管理，建立物业公司动态资质管理机制，真正发挥市场化评价的作用。对于前期物业、物业服务合同期满未能续约和被依法撤换的物业公司，应细化明确其交接的内容、程序和刚性要求、惩罚手段，解决“进得来、出不去”的问题，切实推动物业公司从管理者向服务者转变，真正按照契约精神，为小区业主提供优质服务。
——完善物业公司竞争机制。
既然是市场化力量，就必须遵从公平竞争、优胜劣汰的市场规则。要建立由街道办事处、业主委员会、物业主管部门、业主代表等多方参与的遴选机制，规范物业公司的招投标，杜绝物业管理中暗箱操作、利益输送和合谋侵犯业主利益的行为。
——完善物业公司管理监督和评价机制。
通过业主评价、行业主管部门评价和引进第三方评价等方式，完善物业服务的监督和考核评价机制，督促物业公司加强管理、规范运作，提升物业服务管理的水平。